Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemlerde kira bedelinin ne kadar artırılabileceğini belirleyen hukuki ve ekonomik bir kriterdir. Özellikle konut kiralarında kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili geçici düzenlemeler çerçevesinde sınırlandırılmıştır. 2026 yılı itibarıyla konut kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasına göre belirlenmektedir.
İçindekiler
Kira artış oranının doğru hesaplanmaması, taraflar arasında uyuşmazlığa yol açabilir ve dava sürecini gündeme getirebilir.
Kira Artış Oranı Neye Göre Belirlenir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez.
Bu şu anlama gelir:
Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile TÜFE sınırı aşılmaz.
TÜFE oranı üst sınırdır; daha düşük bir oran kararlaştırılabilir.
TÜFE On İki Aylık Ortalama Nedir?
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE verilerinde “on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı” esas alınır.
Örnek:
Mevcut kira: 15.000 TL
TÜFE oranı: %40
Yeni kira bedeli: 15.000 x %40 = 6.000 TL artış
Toplam: 21.000 TL
Bu oran azami sınırdır.
Beş Yıllık Süre ve Rayiç Bedel
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl dolmuşsa veya her beş yılın sonunda, kira bedeli yalnızca TÜFE’ye göre değil, emsal kira bedelleri dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenebilir.
Bu durumda:
Taşınmazın konumu
Emsal kiralar
Piyasa rayici
dikkate alınır.
İşyerlerinde Kira Artışı
Çatılı işyeri kiralarında da TÜFE sınırı uygulanır. Ancak tacirler arasındaki sözleşmelerde farklı düzenlemeler söz konusu olabilir.
Sözleşmede Artış Oranı Yazılmamışsa
Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse yine TÜFE sınırı uygulanır. Taraflar sonradan anlaşarak farklı oran belirleyebilir.
Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?
Kira artışı genellikle sözleşmenin yenilendiği tarihte yapılır. Örneğin sözleşme 1 Temmuz’da başladıysa artış her yıl 1 Temmuz’da uygulanır.
Kira Artışına İtiraz Edilebilir mi?
Kiracı, TÜFE sınırını aşan artışa itiraz edebilir. Kiraya veren ise beş yıl dolmuşsa kira tespit davası açabilir.
Arabuluculuk Süreci
Kira artışı uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır.
Kira artış oranı hesaplaması hukuki sınırlar içinde yapılmalıdır. Girgin Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, özellikle TÜFE oranının doğru dönem esas alınarak hesaplanması gerektiğini vurgulamaktadır. Yanlış oran uygulanması uyuşmazlığa yol açabilir.
Beş yıllık süre dolduğunda rayiç bedel değerlendirmesi önem kazanır. Avukat Kerem Girgin, kira artış uyuşmazlıklarında emsal kira araştırmasının belirleyici olduğunu ifade etmektedir. Aynı şekilde Girgin Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, arabuluculuk aşamasında yapılan anlaşmaların bağlayıcı olduğunu belirtmektedir. Avukat Kerem Girgin, kira hukukunda sürelerin ve artış tarihinin dikkatle takip edilmesi gerektiğine dikkat çekmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira artış oranı neye göre belirlenir?
TÜFE on iki aylık ortalamasına göre.
Sözleşmede yüksek oran yazıyorsa ne olur?
TÜFE sınırı aşılmaz.
Beş yıl dolunca ne değişir?
Mahkeme rayiç bedeli dikkate alabilir.
İşyerlerinde oran farklı mı?
Genel olarak TÜFE uygulanır.
Artış tarihi ne zaman olur?
Sözleşmenin yenilendiği tarihte.
TÜFE oranı nereden öğrenilir?
TÜİK verilerinden.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, dava açmadan önce zorunludur.
Kiracı artışa itiraz edebilir mi?
Evet, sınırı aşan artışa karşı çıkabilir.
