Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla açılan davadır. Özellikle uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde, kira bedelinin rayiç değerin altında kalması halinde kiraya veren bu davaya başvurabilir. Aynı şekilde belirli şartlar oluştuğunda kiracı da kira bedelinin fahiş olduğunu ileri sürerek dava açabilir.
İçindekiler
2026 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci uygulanmaktadır. Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu dava tahliye amacı taşımaz; yalnızca kira bedelinin artırılması veya hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesini konu alır.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranları ve beş yıllık süre kuralı önemlidir.
Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Kira tespit davası genellikle şu durumlarda açılır:
Kira bedelinin emsal kiralara göre düşük kalması
Uzun süreli kira sözleşmesi bulunması
Beş yıllık sürenin dolmuş olması
Tarafların artış oranında anlaşamaması
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde mahkeme, emsal kira bedellerini dikkate alarak rayiç bedel belirler.
Beş Yıl Kuralı Nedir?
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl dolmuşsa veya her beş yılın sonunda kira bedeli yeniden belirlenebilir. Bu durumda yalnızca TÜFE oranı değil, emsal kira bedelleri de dikkate alınır.
Dava Açma Süresi
Kira tespit davası, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde yazılı ihtar gönderilmiş olmalıdır. Aksi halde belirlenen bedel bir sonraki dönem için geçerli olur.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
1. Arabuluculuk Başvurusu
Dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılır.
2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava
Anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
3. Delillerin Sunulması
Mahkemeye şu belgeler sunulur:
Kira sözleşmesi
Emsal kira sözleşmeleri
Rayiç bedel araştırmaları
Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır.
Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?
Mahkeme şu kriterleri dikkate alır:
TÜFE artış oranı
Taşınmazın konumu
Emsal kira bedelleri
Taşınmazın fiziki durumu
Belirlenen bedel genellikle dava tarihinden itibaren değil, yeni kira döneminden itibaren geçerli olur.
Kiracının Hakları
Kiracı, fahiş artış taleplerine karşı savunma yapabilir. Emsal kiraların doğru karşılaştırılması önemlidir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Dosyanın yoğunluğuna göre değişmekle birlikte ortalama 6–12 ay sürebilir.
Kira tespit davaları ekonomik koşullara bağlı olarak sıkça gündeme gelmektedir. Girgin Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, özellikle beş yıllık sürenin doğru hesaplanması ve yeni kira dönemine ilişkin sürelerin kaçırılmaması gerektiğini vurgulamaktadır. Süre hataları kira artışının bir yıl gecikmesine yol açabilir.
Emsal kira araştırması teknik bir süreçtir. Avukat Kerem Girgin, kira tespit davalarında emsal taşınmazların doğru seçilmesinin belirleyici olduğunu ifade etmektedir. Aynı şekilde Girgin Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, arabuluculuk aşamasında yapılan anlaşmaların ileride bağlayıcı sonuç doğuracağını belirtmektedir. Avukat Kerem Girgin, kira hukukunda usul ve süre kurallarının titizlikle takip edilmesi gerektiğine dikkat çekmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira tespit davası nedir?
Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan davadır.
Beş yıl dolmadan dava açılabilir mi?
Belirli şartlarla mümkündür; ancak emsal incelemesi beş yıl sonunda yapılır.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, dava şartıdır.
Mahkeme kira artışını neye göre belirler?
TÜFE ve emsal kira bedellerine göre.
Yeni bedel ne zaman geçerli olur?
Genellikle yeni kira döneminden itibaren.
Kiracı da dava açabilir mi?
Evet, şartlar oluşmuşsa açabilir.
Dava ne kadar sürer?
Ortalama 6–12 ay sürebilir.
Emsal kira nedir?
Benzer özellikteki taşınmazların kira bedelleridir.
